La mise en concurrence : une obligation légale
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la mise en concurrence du syndic est obligatoire avant chaque renouvellement de mandat. Cette obligation est codifiée à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical est chargé de solliciter plusieurs syndics et de présenter les propositions reçues à l'assemblée générale. Les copropriétaires peuvent ainsi comparer les offres en toute transparence.
Qui est responsable de la mise en concurrence ?
C'est le conseil syndical qui a la charge de la mise en concurrence. Si la copropriété ne dispose pas de conseil syndical, tout copropriétaire peut demander l'inscription de contrats concurrents à l'ordre du jour de l'AG.
Le syndic en place est tenu d'inscrire les projets de contrats concurrents à l'ordre du jour et de les joindre à la convocation.
Les étapes de la mise en concurrence
- Préparer un cahier des charges — Décrivez votre copropriété : nombre de lots, équipements, budget annuel, problématiques spécifiques.
- Solliciter des syndics — Contactez au minimum 3 syndics. Envoyez-leur le cahier des charges pour obtenir des propositions comparables.
- Analyser les propositions — Utilisez une grille de comparaison standardisée basée sur le contrat-type réglementaire.
- Présenter les résultats au conseil syndical — Le conseil syndical émet un avis motivé sur les propositions reçues.
- Transmettre au syndic en place — Envoyez les contrats concurrents au syndic sortant pour inscription à l'ordre du jour de l'AG.
Grille de comparaison des syndics
Pour comparer efficacement les propositions, nous recommandons d'analyser les critères suivants :
- Forfait annuel de gestion courante : le coût de base incluant les prestations obligatoires du contrat-type.
- Prestations particulières : tarif des services hors forfait (état daté, travaux, contentieux, etc.).
- Honoraires travaux : pourcentage prélevé sur les travaux votés en AG.
- Outils digitaux : extranet, application mobile, paiement en ligne.
- Réactivité et disponibilité : horaires, délai de réponse garanti.
Modèle de courrier de mise en concurrence
Voici un modèle de courrier à adresser aux syndics que vous souhaitez consulter :
Objet : Demande de proposition pour la gestion de la copropriété [Nom/Adresse]
Madame, Monsieur,
Le conseil syndical de la copropriété située [adresse], composée de [X] lots principaux, souhaite mettre en concurrence son syndic dans le cadre du renouvellement de mandat prévu lors de l'AG du [date].
Nous vous prions de bien vouloir nous adresser votre proposition de contrat de syndic conforme au contrat-type réglementaire, accompagnée de vos références.
L'exception : dispense de mise en concurrence
L'assemblée générale peut décider, par un vote à la majorité simple (article 24), de dispenser le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence pour le prochain renouvellement uniquement. Cette dispense doit être renouvelée à chaque AG.