Les trois voies de résiliation
Il existe trois façons de mettre fin au contrat de syndic :
- Non-renouvellement à l'échéance : la solution la plus courante et la plus simple.
- Révocation en cours de mandat : possible à tout moment par vote en AG.
- Résiliation judiciaire : en cas de faute grave, par décision de justice.
Le non-renouvellement du mandat
C'est la méthode la plus classique. Le contrat de syndic a une durée déterminée (1 à 3 ans). À l'échéance, l'AG peut simplement décider de ne pas renouveler le mandat et de désigner un nouveau syndic.
La procédure est la suivante :
- Le conseil syndical lance la mise en concurrence.
- Les propositions concurrentes sont jointes à la convocation de l'AG.
- L'AG vote sur le non-renouvellement et la désignation du nouveau syndic (article 25).
La révocation en cours de mandat
L'assemblée générale peut révoquer le syndic à tout moment, même en cours de mandat, par un vote à la majorité absolue de l'article 25.
Les motifs les plus courants de révocation sont :
- Manquements graves dans la gestion comptable.
- Absence de réactivité face aux urgences.
- Non-respect des décisions d'AG.
- Défaut de souscription de l'assurance ou de la garantie financière.
Important : la question de la révocation doit être inscrite à l'ordre du jour de l'AG. Une révocation surprise, non prévue à l'ordre du jour, serait contestable.
Les délais de transition
Après le vote du changement de syndic, l'ancien syndic dispose de 3 mois pour remettre au nouveau syndic :
- L'ensemble des documents de la copropriété (archives, contrats, PV d'AG).
- La situation de trésorerie et les fonds détenus.
- L'état des comptes arrêté à la date de changement.
- Les clés et codes d'accès des parties communes.
En cas de non-respect de ce délai, le nouveau syndic peut engager des poursuites et demander des astreintes au tribunal.
Les conséquences financières
La résiliation d'un contrat de syndic peut entraîner certaines conséquences financières :
- Non-renouvellement : aucune indemnité n'est due au syndic sortant.
- Révocation : le syndic peut réclamer une indemnité si le contrat le prévoit, mais cette clause est rarement applicable en cas de faute.
- Frais de transition : frais de clôture comptable et de passation des archives.